SpäťÚvod › Časté otázky

Časté otázky


Aký je rozdiel medzi exkluzívnou a neexkluzívnou spoluprácou?

 

Exkluzívna spolupráca je založená na exkluzívnej zmluve o sprostredkovaní medzi predávajúcim danej nehnuteľnosti a našou realitnou spoločnosťou. V praxi to znamená, že predávajúci je viazaný na určitú dobu (spravidla 3 mesiace pri bytoch a 6 mesiacov pri domoch a pozemkoch) túto nehnuteľnosť predávať len prostredníctvom našej realitnej spoločnosti alebo po vlastnej osi, v žiadnom prípade však nie prostredníctvom tretej osoby, či už fyzickej alebo právnickej. V prípade ak by predávajúci túto nehnuteľnosť predal prostredníctvom tretej osoby, pred uplynutím doby stanovenej v tejto zmluve alebo pred vypovedaním tejto zmluvy, je povinný zaplatiť našej spoločnosti zmluvnú pokutu, ktorej výška je presne stanovená v tejto zmluve. Výhodou takejto spolupráce je to, že naši makléri venujú viacej času a nákladov, aby sa čo najskôr uskutočnil predaj tejto nehnuteľnsoti.

 

Neexkluzívna spolupráca je založená na neexkluzívnej zmluve o sprostredkovaní medzi predávajúcim danej nehnuteľnosti a našou realitnou spoločnosťou. V praxi to znamená, že naša realitná spoločnosť má oprávnenie ponúkať predmetnú nehnuteľnosť na určitú dobu (spravidla 3 mesiace pri bytoch a 6 mesiacov pri domoch a pozemkoch) s tým, že predávajúci môže túto nehnuteľnosť ponúkať okrem seba aj prostredníctvom tretej osoby, ale v prípade ak sa uskutoční obhliadka so záujemcom, sprostredkovaná našim realitným maklérom a tento záujemca sa rozhodne túto nehnuteľnosť kúpiť, je predávajúci povinný využiť naše sprostredkovateľské služby pri predaji tejto nehnuteľnosti. V prípade, ak predávajúci pri predaji predmetnej nehnuteľnosti našemu záujemcovi nevyužije naše sprostredkovateľské služby, je povinný zaplatiť našej realitnej spoločnosti zmluvnú pokutu presne stanovenú v tejto zmluve.

 

Aké dokumenty budem potrebovať pri predaji mojej nehnuteľnosti?

Pri predaji Vašej nehnuteľnosti budete potrebovať:

Byt:

1. Aktuálny výpis z listu vlastníctva, v prípade hypotekárneho úveru aj použiteľný na právne účely ( zabezpečujeme )

2. Kópiu katastrálnej mapy  ( zabezpečujeme )

3. Prehlásenie správcu bytového domu ( nie staršie ako 3 mesiace )

4. Zmluvu o nadobudnutí vlastníckeho práva ( v prípade čerpania hypotéky pre účely znaleckého posudku )

Dom:

1. Aktuálny výpis z listu vlastníctva použiteľný na právne účely ( zabezpečujeme )

2. Kópiu katastrálnej mapy ( zabezpečujeme )

3. Stavebné povolenie

4. Kolaudačné rozhodnutie

5. Geometrický plán

Pozemok:

1.  ÚPI - územno-plánovacia jednotka ( nie staršia ako 1 rok )

2. Kópiu katastrálnej mapy ( zabezpečujeme )

3. BPEJ - bonitovaná pôdno-ekologická jednotka ( v prípade ak sa jedná o extravilán obce )

Dôležité : Ak má nehnuteľnosť viac ako jedného majiteľa tz.,  že je v podielovom spoluvlastníctve je potrebný súhlas spolumajiteľov na predaj formou plnej moci alebo ich vlastnoručný podpis zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, resp. kúpnej zmluvy

Môžem predať aj nehnuteľnosť so záložným právom, resp. vecným bremenom?

V súčasnosti existuje niekoľko možností, ako predaj bytu alebo domu zaťaženého hypotékou realizovať, pričom vlastník má na výber buď predčasné splatenie hypotéky, zmenu zabezpečenia úveru, prípadne prevzatie úveru kupujúcim. Takýto predaj je však vždy časovo, právne a aj organizačne náročnejší. Predčasné splatenie úveru je snáď najbežnejším spôsobom, pričom dlžník požiada svoju banku o súhlas k predčasnému splateniu úveru, po udelení súhlasu uhradí svoj záväzok, následne mu banka vystaví kvitanciu , s ktorou doloží a podá Návrh na výmaz záložného práva na príslušný kataster. Pri tomto spôsobe je však nutné disponovať dostatočnou čiastkou na splatenie úveru, a to či už z vlastmých zdrojov, prípadne so zdrojov kupujúceho, keď tento po dohode zostávajúcu časť úveru uhradí ako súčasť kúpnej ceny , a to priamo prostredníctvom dlžníkovho účtu na úverový účet v banke dlžníka.. Túto operáciu však v žiadnom prípade neodporúčame vykonávat bez odbornej právnej pomoci alebo dohľadu. Mimoriadne dôležitá je kvalitná kúpno – predajná zmluva s vopred vyjasnenými a dobre zapracovanými právami a povinnosťami zmluvných strán. Predčasné splatenie úveru je však pomerne nákladnou záležitosťou, keďže je bankami dosť prísne sankcionované počas fixačného obdobia. Vo väčšine prípadov je to 4 – 5 % z predčasne splatenej sumy. Bezplatne môže klient splatiť úver v dobe zmeny úrokovej sadzby. Ďalšou možnosťou predaja zaťaženej nehnuteľnosti je zmena jej zabezpečenia, kedy záložné právo predávajúci za súhlasu banky prevedie na novú nehnuteľnosť, ktorú zároveň kupuje.V taktomto prípade sa zmení v pôvodnej zmluve predmet zabezpečenia úveru. Tento spôsob je taktiež pomerne často využívaný, nakoľko predávajúci zväčša súčasne s predajom starej nehnuteľnosti rieši kúpu novej nehntueľnosti, neraz vyššej hodnoty, než je zostávajúca časť nesplateného úveru a tak prevod záložného práva nie je problemóm. Asi najmenej využívaným spôsobom v súčasnosti je prevzatie úveru kupujúcim. Pri tomto spôsobe predávajúci musí rátať s tým , že aj niekedy pracne vyhľadaný kupujúci nemusí vyhovovať prísnym kritériám konkrétnej banky. Pri prevzatí úveru ide v podstate o to, že hypotekárny úver sa prevedie na kupujúceho a ten pokračuje potom ďalej v jeho splácaní a to zväčša za podmienok za akých bol pôvodne poskytnutý. Spolu s nehnutelnosťou prechádza na kupujúceho súčasne aj záložné právo. Kupujúci je pri tomto spôsobe však v značnej nevýhode, keďže úver nadobúda za rovnakých podmienok ako pôvodný dlžník, a vačšína úverových podmienok bola v minulosti prísnejšia. V každom prípade pri uvedených spôsoboch predaja nehnuteľnosti odporúčam využiť služby odborníkov, minimalizujú sa tým zvýšené riziká právnych vád, omylov, ale aj možných podvodov.

Budem platiť daň z predaja nehnuteľností a ak áno v akom prípade?

"Nič nie je isté, len smrť a dane" - túto vetu už počul asi každý z nás. Existujú však prípady, kedy to až tak celkom neplatí.

Národná rada SR prijala dňa 1.12.2010 novelu zákona o dani z príjmov (zákona č. 595/2003 Z.z.). Novela s účinnosťou od 1.1.2011 zrušila oslobodenie od platenia dane z príjmov plynúcich z predaja nehnuteľnosti, v ktorej mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom (došlo k zrušeniu ustanovenia § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov). 

"Novela nadobudla účinnosť od 1. januára 2011. Na nehnuteľnosti nadobudnuté pred účinnosťou tejto novely (t.j. pred 1.1.2011) sa ale vzťahovať nebude. Ak ste teda nehnuteľnosť nadobudli pred 1. januárom 2011, predáte ju so ziskom po 1.1.2011 a mali ste v nej zároveň trvalý pobyt najmenej dva roky bezprostredne pred predajom, budete od dane z príjmu oslobodený.

Nezmenené ostalo oslobodenie od platenia dane v prípade, ak predávanú nehnuteľnosť vlastníte aspoň 5 rokov pred predajom. 

Ak je príjem od zdanenia oslobodený, nie je potrebné uvádzať ho ani do daňového priznania, ani ho osobitne oznamovať daňovému úradu.

Z čoho sa platí daň?

Daň sa platí z rozdielu. Ak nesplníte ani jednu z podmienok oslobodenia, príjem z predaja nehnuteľnosti ste povinný zdaniť. Daň vo výške 20% zaplatíte z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli, samozrejme, za predpokladu, že vznikne kladný rozdiel (na stratu sa neprihliada). Tento rozdiel však môžete znížiť o preukázateľne vynaložené výdavky (napr. výdavky súvisiace s rekonštrukciou, odmenu znalca, advokáta, províziu realitnej kancelárie a pod.)."

JUDr. Mojmír Plavec - Slovenská realitná akadémia

Môžem financovať družstevný byt hypotekárnym úverom?

Financovanie družstevných bytov formou hypotekárneho úveru nie je možné z dôvodu, že v skutočnosti nejde o prevod vlastníckych práv na nového majiteľa, ale o prevod členských práv a povinností, kedže vlastník takéhoto bytu je družstvo príslušného obvodu.

Vyberte si nehnuteľnosť

Balkón    
do m2
do
Realitná únia Slovenskej republiky

Realitná únia Slovenskej republiky

Spoločnosť OPEN real, s.r.o., je členom Realitnej únie Slovenskej republiky, čo zaručuje korektné a seriózne jednanie v súlade s realitným kódexom.